親子間売買において住宅ローンが利用できない理由を解説します
銀行が不動産の親子間売買に
住宅ローンの提供を嫌がる理由とは？
「親子間売買をするために銀行に出向いたものの、まったく相手にしてもらえなかった」などというケースは決して珍しいものではありません。残念ながら大半の銀行において、親子間売買には非常に消極的な姿勢を示すでしょう。
ではなぜ、銀行は親子間売買において住宅ローンの提供を嫌がるのでしょうか。今回はその理由について、わかりやすくまとめてみました。
不動産個人間売買サポートPRO・コラム担当：織瀬ゆり
娘と息子を子育て中のママライター。某信託銀行を退職後、個人事業主（フリーライター）として独立。在籍時代は主に、融資関係ならびに単元未満株式をはじめとした株式事務を中心とする業務に従事。AFPや宅建士をはじめとして複数の資格を取得しており、初心者でもわかりやすい記事執筆を心がけています。
住宅ローンの提供を嫌がる理由とは
さて、銀行が親子間売買における住宅ローンの提供を嫌がる理由として、主に次のようなことが考えられます。
- なぜ、親子で不動産売買が必要なのか疑問に思うから
- 住宅ローンという名目で別の目的に使われる恐れがある
- 一般の市場価格取引で売買されていない恐れがある
- 保証会社が親子間売買を嫌がって保証契約を結んでくれないケースが多い
さっそくひとつずつ見ていきましょう。
1.なぜ、親子で売買が必要なのか疑問に思うから
例として、親が住んでいる住宅を子供に売却しようと考えている場合、普通に考えれば将来的に相続が発生して親が所有する不動産は子が相続します。つまり、遅かれ早かれ子供が相続で手にするであろう物件をなぜ売買する必要があるのかと銀行側は疑問を抱きます。
例えば、相続に関して承継者の間で揉め事が起きており、相続財産から家を先に外す目的ではないのか。早めに手放したいやましい事情があるのではないか、といった具合に。
そのため、融資する銀行側からすると様々な憶測が働き、リスクやトラブルに巻き込まれたくないことも相まって親子間売買に対して消極的になるといえるでしょう。
2.住宅ローンという名目で別の目的に使われる恐れがある
住宅ローンはあくまで申込者本人が住むことを目的として、融資が行われます。しかし中には親子間売買という名目で融資を受け、そのお金を別の目的に使用してしまおうと考える人がいます。
よく例として挙げられるケースとして、子供が会社を経営しており、その事業資金に融資金の一部を回すために親子間売買を利用することがあります。
事業融資よりも住宅ローンのほうが遥かに金利が安く、多くの現金を手に入れられることから、このように住宅ローンの悪用を考える人がいても不思議ではありません。
また、別のケースに「所得隠し」があります。これは、納税義務の履行や借金返済に追われていてその額があまりに多い場合、債務者は破産宣告をして借金をチャラにすることができます。この時、先に無担保の不動産を安値で親子間売買をすることによって資産隠しを目論む人がいます。
このように、親子間売買という名目で悪いことを考える人がいることから、銀行は親子間売買に住宅ローンを提供することを嫌がるといえます。
3.一般の市場価格取引で売買されていない恐れがあるから
通常の不動産取引であれば、不動産業者が間に入って売主の希望価格等を考慮した上で、買主を探すという流れになります。そのため、当然ながらそこには市場原理が働いています。
しかし、親子間売買の場合には素人取引であることから、銀行側からすると融資して問題のない物件なのか、不動産に担保価値があるのかという判断が難しくなります。
ローンを出す銀行からすれば、不動産を担保にとり、万が一何か合った場合には不動産を売りに出すなどして資金回収を行うことから、不動産の価値は重要視されます。また、契約においても、通常であれば宅建業者等、信頼できる業者が売り手と買い手の間に入ることから銀行も安心できるといえますね。
そのため、銀行からは親子間売買であっても間に不動産業者を挟んでくださいといったお願いをされることがほとんどです。
4.保証会社が親子間売買を嫌がって保証契約を結んでくれないケースが多い
銀行を始めとした金融機関と、保証会社との間に結ばれた保証契約の中に「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」といった項目があります。
そのため、保証の対象とならない契約に対し、銀行も住宅ローンを出す気にはなれませんよね。
銀行はリスクを嫌います
上述したように、銀行からすると親子間売買にローンを提供することは様々なリスクを伴う行為だといえます。売買をする方からすれば「血の繋がった親子間で売買をするんだから、安心だろう」などと思うかもしれません。
しかし、客観的に見て親子間売買というのは非常にリスクのある取引なのです。
- 普通に考えれば、相続で済む話なのになぜ売るんだろう
- 第三者に売却したほうが高く売れるのに、なぜ親子間で売買するんだろうか
そんな疑問を銀行側に抱かれても、仕方のないことだといえます。では、少しでも親子間売買を銀行に認めてもらいやすくするためにはどうしたらいいのか、次の項でご説明します。
銀行に親子間売買を認めてもらいやすくするには
銀行に親子間売買における住宅ローンの提供を認めてもらいやすくするために、間にきちんと専門家を挟む手段が有効的です。
たとえば、司法書士や弁護士に頼んで親子間売買における契約書を作成する、売買する不動産の価格を不動産鑑定士等の専門家にきちんと査定してもらう、などといった具合に。
また、買主が融資を受ける場合には宅建業者が作成した重要事項説明書を求められることから、親子間だけで売買契約を進めることが事実上不可能となります。
逆に言えば素人間の取引ではなく、間に専門家が入ったという証になることから、やはり専門家を通した上で銀行に働きかけるのが適切な方法といえるでしょう。きちんと下調べをした上で、じっくりと事を進めていくことが大切です。
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