不動産の物件価格の決め方について解説します 個人間売買では物件価格はどのように決めれば良いですか？
賃貸で10年ほど住んでいるマンション（1LDK）を持ち主さんから直接購入する方向で話し合いをしています。ただ、価格設定の決め方がわからず困っています。
持ち主さんがマンションを購入した時の地価と、今の地価を比べると、現在の方が上昇していて、どちらを元にすれば良いのかわかりません。
私は正直、安い方が助かりますが、持ち主さんとは関係を今後も良い関係でいたいので、きちんとしておきたいです。個人間売買時のマンションの値付けはどのように設定すれば良いでしょうか。
また、御社にサポートをお願いした場合、持ち主さんへ価格設定の説明をしていただくことは可能でしょうか。
不動産価格は現在の地価を基準に設定する必要があります
不動産価格は、時代の移り変わりと共に相場が異なります。例えば、物件購入時と現在を比較して、周辺環境が整備されている場合は、地価も上昇する傾向があります。
例えば、物件購入時は建物の周りに商業施設がなかったとします。けれども、物件購入時以降に再開発が進み大規模な商業施設や便利なスーパー・コンビニ・充実してきた場合は、以前よりも建物が高騰している可能性があります。
また、鉄道の開通など、交通機関の充実化は物件価格に大きな影響を与えますので、以前の相場価格よりも高値がついているケースが多いです。
このような周辺環境の変化がなくても、時代の移ろいと共に相場は変動していますので、必ず現時点での価格を確認する必要があります。
不動産売買の取引は過去の地価を基準にはいたしません。そのため、お取引対象となるマンションのオーナー様がご購入された時の価格は全く反映されない旨、ご留意くださいませ。
最新の相場価格はどのように調べればいいですか？
では、個人間売買の取引に向けて最新の相場価格を調べるにはどのようにすればよいのでしょうか。
実は「正確」な価格はWEBで調べても出てきません。もし、似たような物件が見つかり、情報を掴めた場合でも、それは最近の事例ではない可能性があります。
先ほどもご紹介しましたとおり、物件価格はその建物や部屋だけにフォーカスして値付けるわけではなく、立地する場所の利便性や開発状況によって大きく変動します。
また、売却中の部屋によっては瑕疵物件である場合があり、このようなケースでは物件価格が市場よりも安めで売りに出されている場合もあります。
瑕疵物件とは、いわゆる訳あり物件です。室内で事件事故、亡くなられた方が見つかった場合、その他何らかの欠陥がある物件を総じて瑕疵物件と言います。
このような物件は、必ず情報を開示することが義務づけられていますので、不動産業者であれば事前に有無を確かめられます。
自分で相場を調べた場合と不動産業者が調査した場合の比較
マンションの場合
マンションの場合は、マンション名を検索してみると大凡の価格が分かる場合があります。 例えば、現時点で同じマンションの中の別の部屋が売りに出されていたとしたら、参考資料の一つになります。
ただし、マンションも部屋が位置する階や向きによって価格は変動しますので、物件情報を見つけられたからといって、そのままご自身のケースにも当てはまるということではありません。
しかし、不動産業者が調査すれば「○年○月○日・△階□平米の部屋が、いくらで売れたのか」という事例を取り寄せることができます。
個人売買を行う時の価格設定は、この過去の事例を基に算出していくと良いでしょう。
たとえば過去の事例と取引をしたい物件の広さが異なる場合は、この過去の事例をもとに相応しい価格となるように、プロの視点で調整する必要があります。
従って、正確な価格を知りたければ不動産仲介業者に査定を依頼することをお勧めいたします。ただし、仲介業者はあくまで仲介で売却をしたいお客様向けのサービスとして、物件価格の査定を行っています。
そのため、個人間売買のために査定を依頼することは避けるようにしましょう。当社のような個人間売買を専門に活動されていて、且つお申し込みの意志がある場合に限りご相談くださいませ。
一戸建て物件の場合
一戸建て住宅の相場調査は、マンションと比較して難易度が非常に高いです。なぜなら、一戸建ての場合その立地が一本道を入っただけでも、価格が大きく変動するケースが多いからです。
不動産の価格＝建物の価格ではなく、立地も含めた価格です。そのため、道を一本入っただけでも不動産業者の視点では評価が変わってきます。
たとえば同じ駅から10分の建物でも、建物が位置している方角や周辺環境の優位性、坂の有無、騒音など総合的な判断を行い、価格設定を行なっています。
もちろん、建物の評価に関しても物件一つ一つによって異なる判断をしています。
例えば築年数が1年変わるだけでも、私たち不動産業者は評価額が変わります。
それは建築後の年数が理由だけではなく、その時々の建築基準法と照らし合わせて作られていますので業者の判断としては、どのタイミングで建てられた住宅かということも評価のひとつとなります。
このように、一戸建ての物件の査定は見るポイントが多数あるため、個人間売買をご希望されるご本人様同士では判断が難しいというのが私たちの意見です。
物件の持ち主が知り合いなので、相場よりも安く取引しても問題はありませんか？
賃貸で借りていた物件の持ち主様がお知り合いの場合、多少を価格を考慮していただける場合はあります。けれども、相場よりも著しく低い安い価格を設定してしまうとその取引は「贈与」とみなされ、後に贈与税を納めなければいけない可能性があります。
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかります。
引用元：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
上記のとおり、持ち主が個人の場合・法人の場合共に税金が発生する可能性がありますので、物件の値付けにはくれぐれも注意しましょう。
物件価格を設定する際、一番安全な方法は不動産仲介業者に査定を依頼することです。ただし、個人間売買を歓迎する仲介業者は非常に限られていますので、私どものような個人間売買を専門に活動する組織のある業者に依頼することをお勧めいたします。
物件の持ち主へ物件価格の説明をしていただくことは可能でしょうか？
当社の不動産個人間売買サポートでは、価格設定サポートも含まれています。また、その際に持主様へ過去の取引価格の説明をご希望される場合は、簡単な事例報告として情報共有させていただきます。
なお、売主買主様間のお取引価格の交渉などは当社のサポートには含まれておりません。当社の個人間売買サポートは、事前にご本人様同士で売買取引の意向がお有りの場合に限ります。予めご了承くださいませ。
価格設定や書類作成、住宅ローン申請サポートをはじめとした個人間売買のお取引に関して、ご不明点などございましたら、いつでもお気軽にご相談下さい。
不動産の直接取引は、これまで行なったことが無い方がほとんどです。分からないことがあるのは当然ですので、どのような内容につきましても、ご遠慮なくお問い合わせくださいませ。個人売買の経験豊富な当社なら、きっとお役に立つと思います。
