個人売買時も住宅ローンを組むためには、必ず不動産仲介業者を通す必要があります。なぜなら、銀行は住宅ローンを提供する際に不動産業者だけが作成できる「重要事項説明書」を求めるためです。この「重要事項説明書」がない限り、融資を受けることはできません。

たとえば親子間売買をご希望のお客様であっても、住宅ローンを利用したい場合は取引の正当性を証明するために第三者として不動産業者の介在を求めるため「重要事項説明書」の提出を必須としています。すなわち、この「重要事項説明書」がない限りは住宅ローンを組むことはできないのです。

住宅ローンの利用における不動産業者の役割とは？

不動産業者（宅地建物取引士）は住宅ローンの利用において、銀行からの依頼の元に次のような役割を担います。

なぜ、銀行は上記のような役割を不動産業者に依頼をするのでしょうか。

それは、銀行にとって住宅ローンは取引対象となる不動産を担保として提供している金融商品だからです。もし、担保となる不動産に資産価値が著しく低い場合は、銀行にとってもリスクが生じます。そのため、融資を提供するにあたっては、不動産のあらゆる情報を事前に把握する必要があります。

しかし、銀行はあくまで金融の専門家であり、不動産のプロではありません。このことから、客観的な調査や関連書類の作成を不動産の専門家である不動産業者に依頼しています。

そして、不動産業者による調査・関連書類の提出により、銀行は取引対象となる不動産情報がすべて把握でき、融資の提供を検討することができるのです。また、不動産業者の調査内容は実際に住宅ローンの利用をする際、提出義務付けられている書類のひとつである「重要事項説明書」にもまとめられ、銀行に提出・保管されます。

「重要事項説明書」とは、売買対象となる不動産（一戸建て・マンション・土地・建物）の現況・取引内容が記載されている書類です。住宅ローンを提供する金融機関は、融資の提供にあたりこの書類を通じて「重要事項説明」をすることを求めてきます。

この重要事項説明書は宅建資格を保有する宅地建物取引士でなければ作る事ができません。したがって、個人のお客様ご自身で揃えることが出来ない書類となります。

住宅ローンを利用するにあたり不動産業者が作成する重要事項説明書の内容は非常に多くの項目を含みます。そのため、ここでは一例をご紹介いたします。

以上、3つの側面があると考えられます。

金融機関はお金を貸す代わりに、万が一の担保として、不動産に抵当権を付けます。その担保にした不動産に大きな欠陥（瑕疵）が見つかった場合は、不動産の価値が大幅に下がります。その結果、融資をした金融機関にとって非常に大きな損害になります。

つまり、金融機関にとって、「不動産業者を入れない」選択は、売買契約書の不備・重要事項説明書がない（不動産に大きな瑕疵がある可能性がある）リスクを負う事と等しいです。

また、不動産取引に第三者の不動産業者が入る事で、不正な借り入れが抑制されます。住宅ローンは他の金融商品よりも金利が圧倒的に低いので、同じローンを受けるであれば、住宅ローンを利用してお金を借りる方がお得です。

しかし、金融機関は住宅の購入以外の目的でお金を貸しませんので、住宅の売買に見せかけて借入を考える方や、売買代金を水増しして低い金利でお金を借りようとする方も世の中にはいます。

以上のことから、不動産業者が入らない場合の住宅ローンの審査は、より慎重になります。そして、その結果、融資を許可しないケースがほとんど。個人での住宅ローン利用は非常に困難であるとご理解ください。

個人売買時に住宅ローンを利用するためには、取引対象となる物件に法律上の問題がないかを確認する必要があります。もし、法律上に問題がある場合は銀行は住宅ローンを許可しない場合も。そのため、法律上の問題の有無についても不動産業者が責任者となり、場合によっては各種専門業者と連携をしながら調査を行います。

取引物件が決まっている個人売買にも関わらず、不動産業者を通さない限り住宅ローンを利用できないなら、通常仲介と同額の仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。

これは相談先の仲介業者次第と言えます。多くの不動産業者の場合、たとえ個人売買の取引でも通常取引と同額の仲介手数料を求めてくるケースが多いです。なぜなら取引する物件が決まっていても、重要事項説明書に作成にあたり物件調査・役所での調査・金融機関との調整が必要であり、これらに多くの時間が発生するためです。

不動産仲介手数料は、宅建法で料金設定が定められています。仲介手数料は「宅地建物取引業法」のもとで上限が設けられており、以下のような算出方法で料金を決めることができます。

この仲介手数料はあくまで「上限」であるため、これより低い金額であっても問題ありません。しかし、不動産業者の多くは上限いっぱいの金額を仲介手数料としてご請求しています。

私たちは一般的な仲介手数料よりも大幅に安い価格で住宅ローンをご利用いただけます。当社は個人売買に特化したサポートを展開しており、多くのお客様にお越しいただいていること、そしてITツールの活用・広告費用の大幅な圧縮・Webを自社運営しているなどから、お客様にお支払いいただく仲介手数料を削減することができました。ぜひご相談ください。

当社は不動産の個人売買時に住宅ローンを利用したい方向けに、重要事項説明書の作成を含んだ「おまかせ仲介プラン」もご用意しています。

こちらのプランは個人売買専用のお得な手数料にも関わらず仲介同等の手厚いサポートを実現している自信のサービスです。住宅ローンをご利用したい方はもちろん、すでに銀行から融資を断られてしまった方も是非ご相談くださいませ。

当社では全国のみなさまの個人売買を承っており、どの地域からのお相談でも住宅ローンをご利用いただけます。ZoomやLINEを活用した進行・取引を積極的に行っていますので、各地域からのご相談もスムーズに進めることが可能です。

多くの仲介業者の場合、住宅ローンを組む際に必要な重要事項説明を行うためには対面でのお取引を行います。また、それに伴い業者に発生する交通費の実費をご負担いただく必要がありました。

しかし、当社はZoomを使った「IT重要事項説明」が可能です。これにより、全国からのご相談が可能に。これまで多くのオンライン重要事項説明の実績があるため、ご心配は不要です。Zoomが使える環境でしたら、面倒な準備はいりません。

たとえば、売主・買主様同士が離れた場所にお住まいのケースでもZoomを使用することで、それぞれのご自宅より重要事項説明を受けることができます。また「IT重要事項説明」をご指定いただければ、対面での重要事項説明をご利用のお客様にはご負担いただいている当社の交通費（実費）が無料になり、節約することができます。

当社には住宅ローンが利用できず、お困りの方からのご相談が非常に多く寄せられます。神奈川県にお住まいのY様も、そのお一人でした。

Y様はご主人の事業の悪化が原因で離婚が決定。ご結婚時にご主人名義で購入したマンションにお住まいでしたので、小学生のお子様に環境の変化が起きないように、ご主人からY様へ個人売買を行い、Y様の収入で残債を支払うつもりでいました。

そこで、なじみの銀行へ住宅ローンの相談をしたところ、「融資の際は、必ず業者が間に入ることを条件にしている」と、ほぼ門前払い。日頃から、保険の相談などもしている銀行だったので、融通が利くのではないかと想定していたため、Y様にとっては青天の霹靂でした。

しかし、ある日、当サイトを見つけていただき、お問い合わせを頂戴しました。お話を伺ったところY様は勤続年数も長く融資は申し分ない状況でしたので、当社の「住宅ローンご利用可・おまかせ仲介プラン（Eプラン）」をご利用いただきました。

私共よりY様が当初ご相談された金融機関へ改めてご相談し、住宅ローンの審査を依頼。無事、融資の許可が下り、個人売買が成立。また、仲介手数料は、ご主人に慰謝料の一部として全額ご負担いただきました。

「娘が独立するまでは、このマンションを守りたかったので、無事、住宅ローンの審査が通って良かったです。同じ銀行へ相談しているのに、審査結果がまったく違ったので、本当に驚きました。契約書も、私と娘の将来を据えた内容にしていただき、プロにお願いして良かったなと思っています。」との声を頂戴しました。

私共も、Y様親子の人生のお役に立てて、本当に良かったと思っております。