「測量」とは土地の大きさ（面積）・形状などを測り、隣地との境界線を確定することです。不動産取引では、個人同士で売買する場合も土地の測量が必要になることがあります。また、その場合は境界が確定次第、法務局で登記手続きを行わなければなりません。

このページでは法務局で行う登記の役割を解説しながら、ケース別・測量のポイントをご紹介していきます。

不動産における「測量」とは土地自体の特徴を調べる特別な方法を指します。これには、「現況測量」と「境界確定測量」という2つの主要な種類があります。

「現況測量」とは、土地や建物の現在の様子を詳しく知るための方法です。たとえば、新しい家を建てる計画を立てたり、土地の形や高さがどうなっているかを調べたりするときに使います。この測量で、土地の大体の大きさや面積、高さなどを調べることができます。

一方、「境界確定測量」とは、土地の端（境界）がどこまでなのかを正確に調べるための方法です。土地を売ったり、分けたりするときには、この測量が必要になります。この測量は、隣の土地の人も一緒にやったり、公の図面などを参考にして行います。

「現況測量」と「境界確定測量」の一番大きな違いは、現況測量は目の前にあるものを調べるのに対して、境界確定測量は見えない土地の境界を調べるところです。

「法務局」とは法務省が各地に設置している機関で、各種登記などの事務作業を行っています。法務局・地方法務局・支局・出張所など様々な名称がありますが、まとめて法務局と呼ばれることが多いです。

不動産において法務局は、不動産登記申請をする場所として極めて重要な役割を持ちます。安全な不動産取引や公正な所有権主張をするためには、土地の面積や所有者の情報を公的に記録する必要があり、これが不動産登記の役割です。

また法務局は、筆界（区画を正確に引いた線）を多角的調査で把握し、土地所有者同士の争いを防ぐ働きをしています（筆界特定制度と呼ばれています）。

不動産におけるあらゆる手続き・調査を行っており、相談をする際の公的機関の代表格が法務局です。

お隣同士で敷地の一部を売買する場合は測量が必要です。そもそも「不動産売買」とは法務局に登記済である境界線が明確化された不動産を取引することを指します。したがって、敷地の一部を売買する場合はお取引の範囲を明確化させるためにも、測量を実施する必要があります。

また境界を明確にしない限り、ご購入者様の名義で登記を行うことはできません。以上のことから、個人間で土地の一部を売買する場合には必ず測量を行う必要があります。

個人間売買時、お取引対象の土地が法務局の登記簿と登録内容が異なる場合があります。差異が小数点以下であればいいのですが「10平米、20平米…」と大きく異なってくると売買の価格にも影響が出てきます。たとえば、東京の都心部のように坪単価が高いエリアの場合は土地面積に準じて金額が大きく変わります。しっかりと確認するようにしましょう。

法務局の登記簿と登録内容が異なる理由として考えられる原因は、昔の測量技術によるもの・過去の地震や天候トラブルなどが原因で境界杭が移動したなどが考えられます。近隣の土地を売買した時に実測と登記簿で面積が大きく違った事例があれば、近隣一帯がずれている可能性もありますので、注意が必要です。

個人売買を行う土地が農地の場合、測量を行った記録がないケースも多いです。なぜなら先祖代々使われ続けてきたため、正式な記録がなく土地をご活用されてきた場合が多いからです。

しかしそのまま売買を行うと、法務局の登記簿と大きく面積が異なる可能性もありますので、測量を行って敷地を確定します。

また、農地は本来「農地法」の下に管理されるべき土地であり、のままでは住宅等を建設する事ができません。そのため、建物を建設する場合には宅地に地目変更を行う必要があります。